O gerenciamento técnico como fator fundamental para o sucesso na construção de empreendimentos

O mercado da Construção Civil convive há muito tempo com inconstâncias acentuadas, como a instabilidade econômica, juros elevados, variação nos custos dos insumos, escassez de mão de obra, mudanças sazonais na comercialização de imóveis, entre outras. Essa é uma realidade que empresas de construção, investidores e empreendedores do setor precisam manejar. Neste contexto, os recursos destinados para uma obra precisam ser geridos com o máximo de eficiência possível.

Dessa forma, implementar um processo estruturado, com planejamento e projetos associados a estudos técnicos e financeiros bem apurados, torna-se um fator crítico para o sucesso de um empreendimento. 

Para praticar um processo como esse, é necessário o cumprimento de algumas etapas, as quais elencamos abaixo, que pressupõem uma gestão técnica comprometida e envolvida na aplicação e no gerenciamento de todas as fases, conforme segue:

1 – Estudo de viabilização inicial;

• “É uma conta de padeiro”. Ou seja, trata-se de um estudo rápido. É feito apenas um cálculo de massa (de arq.), considerando os parâmetros do zoneamento local que determina o dimensionamento aproximado da área de construção e baseando-se em um valor R$/m2, com dados/indicadores de obras anteriores ou mesmo do CUB – Custo Unitário Básico da Construção – Sinduscon. Assim, torna-se possível estimar o custo inicial do empreendimento. Com esse dado do custo inicial da obra, somando-se aos custos de investimento em terreno, mais custos financeiros, e cruzando-se com as receitas, seja de vendas ou aluguel, é possível avaliar se o empreendimento tem alguma viabilidade e se é passível de um estudo mais aprofundado.

2 – Elaboração de projetos básicos;

• Uma vez superada a fase de viabilidade inicial, prossegue-se com a elaboração dos projetos básicos de arquitetura e de engenharia. Nesta fase é importante a determinação das premissas necessárias para o cumprimento dos objetivos do empreendimento, ou seja, o uso dos ambientes, definição dos layouts, equipamentos que serão instalados, entre outras definições, para não sejam necessárias alterações/retrabalhos na fase do projeto executivo, pois os projetos de engenharia (principalmente estrutural e de instalações) já são dimensionados na fase dos projetos básicos. 

3 – Planejamento e elaboração de orçamento de custo inicial;

• Essa é uma das fases mais importantes, pois se trata do dimensionamento do custo do empreendimento com mais assertividade. Primeiramente, planeja-se como o empreendimento será construído, definindo-se os prazos e etapas construtivas.  Depois, um orçamento preliminar é elaborado com as informações obtidas nos projetos básicos. Com isso, já é possível estimar o custo do empreendimento com boa margem de segurança.

4 – Validação do estudo de viabilização;

• Com dados bem próximos da realidade, este é o momento em que será possível tomar a decisão de seguir em frente com o empreendimento ou não.  Nessa fase, a tomada de decisão está amparada em informações com uma margem de erro muito pequena, e é importante salientar que o valor investido nesses estudos é muito pequeno comparado ao risco de empreender com informações subjetivas e sem amparo técnico. Dessa forma, tomar a decisão de abortar o empreendimento nessa fase não impõe perdas significativas ao investidor.

5 – Adequação do custo/planejamento;

• Optando-se por empreender/construir, encaminha-se a adequação do planejamento e custo da construção, baseando-se nos limites estabelecidos no estudo de viabilização validado. Esses documentos serão as diretrizes para a produção e sequência dos projetos do empreendimento.

6 – Adequação dos projetos básicos;

• Baseando-se nas informações e necessidades determinadas pelo planejamento e orçamento, realiza-se a adequação e validação dos projetos básicos. Tratam-se de adequações como redução de áreas construídas, por exemplo, visando redução de custo.  Ou, ainda, substituições de tipos de acabamentos e especificações de materiais.  Também podem ocorrer alterações nos prazos, que envolvem a situação de fluxo de caixa e custo financeiro, entre outras situações necessárias para a viabilização do empreendimento.

7 – Elaboração dos projetos executivos;

• Validados os projetos básicos revisados, prossegue-se com a elaboração dos projetos executivos, que serão utilizados na execução do empreendimento.

8 – Planejamento e orçamento final;

• Após a elaboração dos projetos executivos, incorporando os detalhamentos técnicos necessários para o desenvolvimento da obra/construção, será possível elaborar a versão executiva do planejamento e orçamento final, que serão os principais parâmetros de prazos e custos para as contratações e para a execução do empreendimento.

9 – Execução das obras (controle de qualidade, custos, prazos);

• Com a versão executiva de projetos, do planejamento físico-financeiro e do orçamento de custo pronta, associam-se os procedimentos de fiscalização, controles de qualidade, custos e prazos. Só então é possível executar o empreendimento com baixo risco de desvios e um alto percentual de sucesso.

10 – Entrega e ocupação (pós-obra);

• Última etapa do processo, que trata da avaliação dos resultados econômicos do empreendimento, bem como dos aspectos técnicos do que foi projetado e construído, se atendeu as necessidades e expectativas do usuário e do empreendedor e se foi necessário proceder com correções e adequações.  Essa etapa é muito importante, pois é possível coletar indicadores de desempenho das diversas etapas e utilizá-los nos empreendimentos futuros.

Essas etapas estão intimamente ligadas e devem ser desenvolvidas por uma mesma liderança técnica. Isso porque as premissas e decisões de cada etapa influenciarão no bom desenvolvimento da próxima. Pelo nível técnico envolvido, torna-se clara a necessidade de planejamento, coordenação e direção, ou seja, gerenciamento do processo como um todo.

O que temos observado no setor da construção civil, porém, é que de uma forma geral os empreendimentos são implantados sem a observância dessas fases. Basicamente, o empreendedor/construtor elabora uma conta de viabilização inicial realizada por estimativas de custo/m2 e de valores de mercado de venda/locação, depois procede com as contratações dos projetos de forma segmentada e sem promover uma adequada integração das disciplinas. Ocorre também que muitas vezes os projetos são elaborados simultaneamente com o andamento da obra. No papel, a conta pode até fechar, mas na realidade da construção não é isso que acontece. Considerando-se a muitas variáveis incidentes na elaboração dos projetos e na execução da obra, a ausência de um processo de gestão técnica integrada pode gerar sérios problemas na fase de execução de um empreendimento, o que é fácil de se observar no mercado imobiliário com diversos exemplos de empreendimentos estacionados ou inviabilizados após o seu início, com problemas de prazo e custo.

A título de exemplo, para ilustrar o que tem ocorrido no mercado da construção, a G PROG, dentro das atividades de consultorias, prestou atendimentos em empreendimentos com sérias patologias originadas pela falta da aplicação desses mecanismos de gestão técnica, principalmente nos processos que envolvem as fases de projetos e construção.  Encontramos situações como: um erro em laudo de sondagem induziu outro erro no projeto de fundações de um empreendimento comercial (galpão com 12.000 m2), que gerou erro na execução e, consequentemente, culminou com recalques na edificação, produzindo patologias sérias na sua estrutura e nas alvenarias de fechamento. A solução, após identificarmos o erro/problema, foi reforçar as fundações. O custo para a recuperação foi significativo comparado com o valor total do investimento. É importante frisar que toda essa situação foi gerada por um erro de informação que foi sendo repassado, sem que os envolvidos conseguissem o identificar. Como não houve um gestor para verificar e validar as informações geradas em cada processo de elaboração dos projetos, cada projetista foi acreditando nas informações dos projetos antecessores.  

Também participamos de uma recuperação estrutural de uma cobertura metálica (galpão comercial de 5.000 m2), onde o projeto não cumpria com os requisitos mínimos de normas técnicas, e corria o risco de ruína pela ação de ventos fortes. Com isso, foi necessária a elaboração de um novo projeto e de um reforço geral da estrutura.

Esses são apenas alguns exemplos de problemas que ocorrem em obras e demonstram que o investimento em gerenciamento técnico é muito menor do que o custo para reparação dos prejuízos gerados pela má concepção/construção de empreendimentos.

Pela experiência adquirida no desenvolvimento e implantação de diversos tipos de empreendimentos, seja comercial, residencial, ou industrial, a G PROJ tem como premissa em seus trabalhos de gerenciamento a observância dos procedimentos elencados acima e entende que são de fundamental importância para o sucesso de qualquer empreendimento.